旧耐震标准的日本公寓有投资价值吗？

按个人从业10多年的经验，已经帮很多朋友在日本做房产投资的经验来看，个人建议慎重，理由如下

1、旧耐震标准的房子就是1981年之前的房子了，已经比较老旧，房子本身的价值已经比较低了。如果是一户建的话，还有个土地的价值在，如果仅仅是看上地块了，那么可以考虑。（其中大家需要考虑下拆除的费用，这块也可以找专业的公司评估一下，之前就有客户买了个一户建掉坑里面了，拆除及平整地的费用远远操作预期的费用）

2、如果的确是看种了房子本身，或者本身就比较喜欢这种古朴的风格，例如最近有很多的日本町屋被收购改建成民宿等作为卖点。这种到是可行，但是一定要做好加固改造等工作，避免不必要的风险；

以上个人观点，供参考。有其他疑问欢迎大家留言或者私信沟通。同时也欢迎大家关注我的头条号：吴炎平随口说日本。分享日本的点滴以及投资建议。

报道称日本老年人爱上买公寓，7.8万一平米也要买买买，你怎么看？

　　首先，我们在大前研一先生的低欲望社会这一书中，曾经有过专门的论述，我们看到相比于日本的年轻人来说，日本老人无疑是更有钱的群体，因为日本老人所经历的时间正好是日本高速发展和财富高速集聚的这个时间，如果日本老人没有在上个世纪90年代日本经济泡沫破灭的时候，遭到资产的重大打击的话，那么日本老人所拥有的资产量将会远超过日本年轻人，甚至即使是把现在日本年轻人的工资加在一起，折合累积到他年纪大的时候，他也难以超过日本老人现在所拥有的资产量，所以日本老年人群体往往是被日本年轻人群体有钱的多的群体。

　　其次，我们再来从房地产整体的角度来看。原先在日本经济，特别是日本房地产泡沫时期，日本很多比较偏远的地区，房地产价格都出现过暴涨。之后又出现过价格的暴跌，价格的暴涨暴跌，其实让日本的房地产市场遭到了重创。这些年来，日本经济一直处于失落的30年的状态，在长期日本经济不景气的情况下，这也让日本很多比较好的地段房地产价格其实并不太高。我们看到新闻里面报道的日本比较好的城市地段的房地产价格其实才每平方米78000块钱左右，这个价格放到中国北上广深一些热点城市的比较好的地段来说，价格其实并不算贵。在这样的一个情况下，我们也不难理解，日本老年人开始疯狂购买公寓的想法。

　　第三我们从真正房地产的使用价值来看。对于老年人来说，长期居住在交通不太方便的那种独栋别墅，还不如居住在交通比较便捷，上下楼比较方便，有电梯配置有一出门就有公交地铁等比较方便公共交通方式的这种公寓。一方面公寓本身面积较小，打理难度较小，另一方面本身公寓的交通又较为便捷，生活也较为方便，对于老年人来说这种打理难度小，生活方便的住所相比于日本传统的独栋别墅来说更能够吸引日本老年人。

　　所以我们整体来看日本老年人开始热衷于购买公寓，即使高价也要购买，其实这是一个很正常的现象，它是整体，日本的财富情况，日本的收入水平，以及整个日本这个国家的特殊地理环境和经济状况所共同决定的。

让我为你解答一下这个问题，

日本是一个老人多的国家，并且医疗发达，所以老年人非常多，而且大部分是独居的，所以住公寓有很多好处的。

1，住在市中心，购物、看病都方便，旁边有公园超市，各种生活设施也都在附近。

2：新建楼盘的各种配置比较好，地震来了，也不用担心房子会损坏或倒塌。

3，距离最近的车站步行仅需1分钟，成为楼盘吸引老年人的最大卖点。交通便利的楼盘容易保值，也能成为较为稳妥的理财选择。

4，面积合适，邻居也是老人，其本上不会空房，有个聊天有照应，热闹。

5，日本新闻经常报道很多老人在家去世都没人发现，闹市公寓可解决这个问题。

所以，这个迎合老年人喜好的设计，将影响东京房地产的开发方向。

这几年，日本公寓被很多老年人购入，原因有以下几点::

1.孤独:由于日本人的亲情关系，有的家庭子女一般很少经常看望老人，独处是大多数老年人的常态。

2.死亡:面临生死病老，日本老年人，不愿意像新闻报道所述，死在独栋家中，多少天没人发现，以至于尸体腐烂。

3.贬值:日元贬值，公寓作为投资产品，你可以居住，也可保值，有的老人卖掉远离市区的独栋，转而投资公寓，不得已而为之。

4.便利:公寓大都建在城市中心，生活便利。人多不孤单，有人气，大家可以彼此走动来往，有的几个老人出钱雇佣一个保健阿姨。

报道称日本老年人爱上买公寓，7.8万一平米也要买买买，你怎么看？

针对这个问题，作为在日本生活了这么多年的，而且也是房产行业从业人员，个人感觉报道的有点偏颇，老年人买公寓肯定是有，但是成为购房主力的话不是很现实。偶尔一栋公寓楼，周边配套比较契合老年人的需求，例如周边有医院，公园等老年人需求的场所，老年人购买的比例高一点是有可能。

但是整体公寓需求较大的还是中青年购房人群；简单说下几个我认为的原因：

1、日本老年人普遍有进养老院的传统，而且日本养老院的条件都还不错，老年人的购房需求不是很高；

2、老年人买房贷款不行或者很难，除非部分中产以上能全款购房的客人，整体来说这种还是少数；

3、老年人年金收入少，购买公寓会有更大的生活负担，一般老年人不太会选择新购公寓房产；

4、老年人购房后会面对一个现实的问题就是遗产税的问题，整体而言日本遗产税很重，老年人一般不会考虑购买新房；

5、日本人老年后，成年子女都离家独自生活后，很多老年人的确会将原来的大房子换成小房子居住，通常会选择医院或者公园周边，方便老年生活的区域。

以上个人看法，仅供参考，希望能对您有帮助，谢谢，更多日本房产投资，经营管理签证问题欢迎留言或私信沟通。

日本新建和二手公寓市场，2017年首都圈市场情况如何？

与各行各业都交往比较多，正好比较了解这方面情况。新建住宅核心城市如东京大阪，近几年价格持续上涨，主要是外国人购买推动。所以投资收益率比较低。二手价格增长比较缓慢，投资收益率还处在5%-7%.因为涉及交易相对复杂，外国人购买比较少，所以价格还是比较合理。

另外，日本地震较多，新建抗震标准达标，而二手一定要了解年代抗震指标。总之，投资日本物业，感觉意义不大。